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  1. [主题分类] 财政、金融、审计\其他
  2. [发文机构] 北京市人民政府
  3. [成文日期]2003-09-02
  4. [实施日期]2003-12-01
  5. [废止日期] ----
  6. [发文字号]政府令[2003]135号
  7. [有效性] 有效
  8. [发布日期]2003-09-02
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《北京市城市房地产转让管理办法》

  《北京市城市房地产转让管理办法》已经2003年8月26日市人民政府第13次常务会议通过,现予公布,自2003年12月1日起施行。

代  市  长  王岐山

二〇〇三年九月二日

北京市城市房地产转让管理办法

第一章 总则

  第一条 为了规范城市房地产转让行为,保障当事人的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 本市国有土地范围内的房地产转让,适用本办法。

  本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房的,不适用本办法。

  第三条 房地产转让,是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织,依法将房地产转移给他人的行为。

  房地产转让人是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,国家和市人民政府另有规定的从其规定。

  第四条 房地产转让包括下列方式:

  (一)买卖;

  (二)赠与;

  (三)交换;

  (四)以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织,使房地产权属发生变更的;

  (五)因法人或者其他组织合并、分立,使房地产权属发生变更的;

  (六)以房地产清偿债务的;

  (七)法律、法规和规章规定的其他方式。

  第五条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)主管本市房地产转让管理工作。区、县国土资源和房屋管理局(以下简称区、县国土房管局)负责本行政区域内房地产转让管理工作。

  有关行政管理部门应当按照各自职责,依法对房地产转让实施监督和管理。

  第六条 房地产转让应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

  第七条 本市逐步建立房地产交易信息披露制度。市国土房管局应当会同有关部门定期公布本市房地产交易指导信息。

第二章 一般规定

  第八条 转让房屋的,该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让。

  第九条 在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋,必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后,方可转让。

  第十条 出让土地上的房屋在建工程转让的,应当符合下列条件:

  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

  (二)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的25%以上。

  以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,按照国家和本市有关规定执行。

  第十一条 下列房地产,不得转让:

  (一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的;

  (二)依法收回土地使用权的;

  (三)登记为共有的房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (四)权属有争议的;

  (五)未经依法登记取得房地产权属证书的;(六)法律、行政法规规定不得转让的其他情形。

  第十二条 按照房屋建筑设计为独立成套(单元)的房屋,不得分割转让。

  第十三条 房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。

  第十四条 共有房地产买卖,在同等条件下,共有人享有优先购买权。

  出卖已出租的房地产的,出卖人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人享有优先购买权。出卖人未履行通知义务的,应当承担相应的民事责任。

  第十五条 转让已出租的房地产的,受让人应当继续履行原租赁合同。但房地产出租前已依法抵押,为实现该抵押权转让房地产的,受让人不承担继续履行原租赁合同的义务。

  第十六条 已购公有住房转让时,可以不征得原售房单位同意。

  已购公有住房转让后,原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。

  第十七条 房地产转让时,除本办法第四条第(四)项、第(五)项规定的情形外,当事人应当签订书面转让合同。房地产转让合同应当包括下列内容:

  (一)转让人和受让人的名称或者姓名、住所;

  (二)房地产的坐落位置、四至范围和面积;

  (三)房地产用途;

  (四)房地产权属证书编号;

  (五)买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额;

  (六)房地产交付的条件和日期;

  (七)违约责任;

  (八)争议解决方式;

  (九)转让人和受让人约定的其他内容。

  第十八条 房地产转让时,转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行告知义务的,应当承担相应的民事责任。

  第十九条 房地产转让价格由转让人和受让人协商议定,但实行政府指导价的除外。

  第二十条 房地产转让时,房地产转让人和受让人应当依法纳税。

  第二十一条 房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内,向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记,并提交下列文件:

  (一)房地产权属证书;

  (二)转让当事人的身份证明,转让当事人是法人或者其他组织的,还应当出具对具体承办人员的授权委托书;

  (三)转让合同或者与转让有关的法律文件;

  (四)法律、法规和规章规定的其他文件。

  境外法人、组织办理房地产转让登记时提交的文件,应当按规定经公证、认证,并提交经公证的中文译本。

  第二十二条 市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请,对当事人提交的文件不齐备的,应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件;对当事人提交的文件齐备的,应当即时受理。

  对符合登记条件的,自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记;对不符合登记条件的,应当书面告知当事人不予登记的理由。

  第二十三条 房地产权属转移的日期,以市或者区、县国土房管局登记的日期为准。

  第二十四条 房地产灭失、损毁的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担,但转让当事人另有约定的除外。

  第二十五条 房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。

  新建商品房在保修期限内再转让的,房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。

  第二十六条 房地产转让当事人可以委托律师和房地产经纪机构代理房地产转让或者提供中介服务。

  受托人应当忠实、勤勉地履行职责。因受托人过错给房地产转让当事人造成损失的,房地产转让当事人可以要求受托人承担赔偿责任。

  第二十七条 市国土房管局应当归集房地产开发企业在从事商品房销售经营活动中的有关信用信息,并按照规定公布。

第三章 商品房预售

  第二十八条 房地产开发企业取得预售许可后,方可预售商品房。

  预售商品房,应当符合下列条件:

  (一)已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证,属于预售经济适用住房的,应当取得城镇建设用地批准书;

  (二)取得建设工程规划许可证件和施工许可证件;

  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上;

  (四)已确定竣工日期,且满足市国土房管局公布的预售最长期限。

  第二十九条 房地产开发企业申请商品房预售许可的,应当向市国土房管局提交下列文件:

  (一)本办法第二十八条第二款第(一)项至第(四)项规定的证明文件;

  (二)工商营业执照和企业资质等级证书;

  (三)工程施工合同;

  (四)商品房预售方案和分层平面图。

  房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的,还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。

  第三十条 市国土房管局应当审核商品房预售申请,对申请人提交的文件不齐备的,应当一次性告知需补充提交的全部文件;对提交文件齐备的,应当即时受理。

  对符合本办法第二十八条规定的,市国土房管局应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证;对不符合预售条件的,应当作出不同意预售的决定并说明理由。

  市国土房管局应当将核发预售许可证的情况予以公布。

  第三十一条 商品房预售许可证应当载明下列内容:

  (一)房地产开发企业名称;

  (二)预售许可证编号;

  (三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;

  (四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;

  (五)土地的用途和使用期限;

  (六)发证机关和发证日期。

  第三十二条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时,房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

  任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。

  第三十三条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后,方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。

  房地产开发企业发布商品房预售广告,应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。

  第三十四条 商品房预售可以按照套内建筑面积计价,也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。但预售商品住宅的,应当按照套内建筑面积计价。

  第三十五条 房地产开发企业在预售商品住宅之前,应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:

  (一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;

  (二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;

  (三)不分摊的共用部位。

  共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后,房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。

  其他商品房预售时,房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况。

  第三十六条 预售商品房的,当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括下列内容:

  (一)房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所;

  (二)商品房预售许可证编号;

  (三)商品房的坐落位置、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况;

  (四)商品房的用途;

  (五)土地使用权取得方式和期限;

  (六)预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积;

  (七)预售的面积和实测面积误差的处理方式;

  (八)商品房附属设备和装修标准;

  (九)交付条件和日期;

  (十)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺;

  (十一)申请办理商品房权属转移登记手续的约定;

  (十二)违约责任;

  (十三)争议解决方式;

  (十四)当事人约定的其他内容。

  第三十七条 房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的,在签订预售合同时,所收费用应当抵作房价款;未能签订预售合同的,房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。

  第三十八条 房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前,不得与他人签订同一商品房的预售合同。

  第三十九条 预售已抵押的商品房,房地产开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况告知预购人。

  房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。

  第四十条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记,并提交下列文件:

  (一)房地产开发企业的营业执照和授权委托书;

  (二)预购人身份证明复印件;

  (三)商品房预售合同;

  房地产开发企业在前款规定的期间内未申请预售登记的,预购人可以申请预售登记。

  预售的商品房已抵押的,预售登记应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请。

  第四十一条 市或者区、县国土房管局应当审查预售登记申请,对符合下列条件的,在5个工作日内办理预售登记:

  (一)房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称一致;

  (二)该商品房在预售许可核准的范围内;

  (三)该商品房未经预售登记;

  (四)该商品房未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利;

  (五)商品房预售合同上有当事人的签字或者盖章,当事人是自然人的应当签字,当事人是法人或者其他组织的应当盖章。

  第四十二条 商品房预售登记后,房地产开发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的,应当签订合同变更或者解除预售合同的协议,并依照本办法第四十条规定,由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售登记手续。

  第四十三条 房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。

  房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。

  第四十四条 预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:

  (一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;

  (二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

  转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

  第四十五条 房地产开发企业预售商品房时设置样板间的,在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的,实际交付的商品房应当与样板间一致。

  第四十六条 商品房竣工后,房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘,并提供下列文件:

  (一)商品房预售面积测绘技术报告书;

  (二)商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的,说明文件的内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致;根据本办法第四十三条第二款规定变更建设工程规划许可证内容,致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的,还应当提供相应的批准规划变更的文件。

  受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测,并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任。

  房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。

  第四十七条 预售商品房按照套内建筑面积计价的,预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款。

  (二)面积误差比绝对值超出3%的,预购人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的,实测面积大于合同约定的,面积误差比在3%以内(合3%)部分的房价款由预购人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归预购人。实测面积小于合同约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还预购人;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

  本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。

  第四十八条 预售商品房按照建筑面积计价的,预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

  (一)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款;

  (二)建筑面积误差比绝对值超出3%的,依照本办法第四十七条第一款第二项的规定执行;

  (三)建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的,购房人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息;购房人不退房的,根据实测面积结算房价款。

  第四十九条 预售商品房按照套(单元)计价的,商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。

  按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时,房屋的套型与设计图纸一致,相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的,总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,按照合同约定的方式处理;合同未作约定的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

  第五十条 房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件:

  (一)取得建筑工程竣工验收备案表;

  (二)取得商品房面积实测技术报告书;

  (三)预售合同约定的其他交付条件。

  房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

  第五十一条 已经取得商品房预售许可的项目依法转让的,项目受让人应当按照本办法第二十九条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人,预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。

  预购人未解除预售合同的,预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务,由项目受让人承担。

第四章 法律责任

  第五十二条 违反本办法第十条第一款和第二十八条、第二十九条规定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的,由市或者区、县国土房管局按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

  房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的,应当承担相应不利的民事法律后果。

  第五十三条 违反本办法第三十二条第二款规定,伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的,由市国土房管局依法收缴伪造、涂改的预售许可证,并处3万元以下罚款,造成损失的,依法承担相应的民事责任;情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法处理。

  第五十四条 违反本办法,按照规划、广告、价格管理等法律、法规和规章的规定应当予以行政处罚的,由规划、工商行政和价格主管部门依法处理。

  第五十五条 市和区、县国土房管局在房地产转让行政管理工作中不履行或者不适当履行法定职责的,由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则

  第五十六条 市国土房管局可以根据本办法第十七条、第三十六条的规定拟订房地产买卖和商品房预售的合同示范文本。

  第五十七条 本办法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府发布的《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》、1988年9月15日市人民政府发布的《北京市房屋买卖管理暂行规定》同时废止。

  (在《北京日报》、《北京法制报》上刊载)

关于《北京市城市房地产转让管理办法》的说明

  一、立法的必要性

  目前,本市房地产转让方面仅有的市政府规章,是1988年制定的 《北京市房屋买卖管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》)。十几年来,本市房地产市场发生了很大变化,《暂行规定》已不适应当前的需要,亟待修订。

  1994年以来,《中华人民共和国城市房地产法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的实施,设立了一批新的重要法律制度,对推动房地产市场的发展产生了深远的影响。但是,这些法律、法规中有关房地产转让的规定比较原则,而不动产转让客观上要求法律制度的设计必须精微。因此,从本市房地产市场的实际情况和发展需要出发,《北京市城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)的制定,是十分必要的。

  社会各界对本市房地产转让立法呼声很高,市政协城建委、市人大代表、市政府参事室、市房地产研究会等都曾经做过相关调查研究,呼吁尽快立法。

  二、立法的基本思路和过程

  《办法》是规范市场交易行为的立法,因此必须体现市场经济发展和政府职能转变的要求,要通过简化行政管理环节,放松行政规制,以降低交易成本,活跃市场交易;同时通过法律制度和规则的设计,明确当事人间的权利和义务,规范交易行为,保护消费者的合法权益,使市场主体的自我管理、市场机制的自我约束与政府部门的行政管理相互结合,共同推进本市房地产市场的健康发展。

  工作中,我们就《办法》书面征求了市人大和市政协有关部门、市政府相关委办局和区县政府的意见,并在政府网站上全文公布草案,《北京青年报》和搜房、新浪网站还组织了专题讨论。公开征求的意见经合并归纳,共40余条,内容涉及行政管理、市场规则、政府责任以及立法技术等,这些意见在《办法》修改中已经充分考虑和吸收。为了论证《办法》中设立的一些重要制度,我们组织了“京津沪渝四市房地产法律问题研讨会”,召开了政协委员、律师、开发企业、法律专家的座谈会,同法院反复交换了意见,还借鉴了上海、重庆香港等地的立法经验。现在的《办法》也得到了全国人大、国务院有关法制工作部门专家的积极肯定。

  三、《办法》的主要内容

  《办法》共五章五十七条,分为总则、一般规定、商品房预售、法律责任和附则。现就主要内容说明如下:

  (一)关于调整范围

  《办法》所确定的制度和规则适用于“城市房地产转让”。有三层含义;一是适用于城市规划区范围内国有土地上的房地产转让活动;二是适用于上述范围内带有市场化因素的所有房地产转让活动,从转让标的看,包括现房转让和商品房预售,现房不仅包括新建商品房,也包括已购公房和已购经济适用住房的转让,以及房屋在建工程项目转让。三是房地产转让方式包括买卖、赠与、交换等交易行为,也包括抵偿债务、土地使用权入股、产权人变更等引起的转让行为。

  本办法的调整范围不包括单纯的国有土地使用权出让和转让,国家和本市对此有专门规定。

  (二)关于转让登记程序

  转让登记是不动产转让的重要法律制度,目的是赋予转让行为法律上的公信力,以保障其不动产权利。但原办法登记程序复杂、限制过多。《办法》对此作了较大调整:

  一是取消了对一般购房人资格的限制和对已购公房上市的限制。除国家和市人民政府另有规定的外,境内外的自然人、法人和其他组织均可成为受让人;已购公房转让时,可以不征得原售房单位同意。

  二是取消了立契过户和交易审查程序。买卖双方签订转让合同后持有关文件可以直接办理产权转移登记。《办法》还对登记时提交的具体文件、登记机关的工作时限和工作要求作出了具体规定。

  (三)关于政府引导和中介机构介入的制度

  政府的积极引导和中介机构的介入,是促进房地产市场成熟和自律的重要条件。为此,主要做了以下规定:

  一是开放商品房测绘市场;《办法》规定,凡具备一定资质的测绘单位均可承担商品房测绘工作。开放测绘市场后,测绘单位对其测绘成果质量独立承担民事责任。

  二是倡导律师和房地产经纪机构代理房地产转让和提供中介服务,通过专业代理,使购房者成为理性的消费者。

  三是减少直接行政控制,政府对市场行为主要发挥引导作用,包括通过建立房地产交易信息披露制度、预售商品房许可证公开查询制度、开发企业信用信息管理制度等,促进企业自律,规范市场行为。

  (四)关于加强预售管理,规范预售行为

  《办法》针对当前商品房特别是商品住宅预售中存在的普遍问题,从以下三方面做出了规定:

  一是明确预售许可的条件。根据《房地产管理法》和国务院《房地产开发经营管理条例》,《办法》明确规定,缴清土地使用权出让金并取得土地使用权证是取得商品房预售许可的必要条件。同时,为了防范预售风险,落实开发企业责任,《办法》还规定,开发企业取得预售许可必须满足市国土房管局根据调控市场的需要对最长预售期限的规定。据此,开发企业承诺后不能按期交付的,可能面临惩罚性赔偿的民事责任。

  二是完善了预售登记制度。为了保障预购人的利益,《办法》规定,开发企业应当在预售合同签订后30日内,单方申请预售登记;开发企业逾期不申请预售登记的,预购人可以自行申请预售登记,保证交易安全。并对预售的变更登记和解除登记作了相应的规定。同时,明确了国土房管部门办理预售登记的程序、期限以及审查内容。

  三是完善了预售交付规则。《办法》规定,开发企业不得将已预售的商品房再行出售或将已预售的商品房再行抵押;明确规定预售人对设置的样板间与实际交付房屋在质量、设备、装修标准、布局结构等是否一致负有告知义务。同时,为规范预购人的行为,对预购人转让预购房屋的规则等也做出了相应规定。

  (五)关于公共面积部分的处理规则

  主要规定了三方面内容:

  一是确立了共用部位和附属物的转让规则。根据民法的物权原则,开发企业将共用部位和附属物的开发建设成本计入商品房成本的,买受人即应同时取得该共用部位和附属物的相应的权利份额。但由于具体情形十分复杂,《办法》只规定了一般原则,同时明确了开发商的声明责任,即开发商对不随同转让的共用部位和附属物必须在合同中载明,否则视为一并转让,由开发商承担不利后果。

  二是规范了预售商品住宅的计价办法和共用建筑面积的分摊规则,这两项制度紧密相关。第一,套内建筑面积计价制度。汲取兄弟省市的经验和建设部的意见,《办法》规定了预售商品住宅必须以套内建筑面积计价结算制度。按照套内建筑面积计价,可以减少开发企业增加公摊面积的利益驱动,也简单易于测量,能够使购房人做到明明白白购房,减少纠纷。按照套内建筑面积计价,并不影响每套房屋的总价款,同时,由于要求预售合同中也必须一并注明建筑面积和分摊的共用建筑面积,也不会造成相关统计数字的不衔接。第二,分摊部分公示制度。开发企业在预售商品住宅之前,必须公示商品房的预售面积测量技术报告书和商品房共用建筑面积的分摊情况。需要说明的是,有关商品房共用建筑面积分摊的办法,国家标准《房产测量规范》中已有规定,规章中不再另行规定。经公示并与第一个购房人签订合同后,开发企业不得再行更改。开发企业违反规则的,将承担不利的法律后果。由于建筑面积的设计与实测之间总会存在一定误差,为了合理确定当事人的权利义务,维护消费者的合法权益,《办法》规定预售合同中应当约定误差处理方式,并对合同中未约定的情形规定了误差处理办法。

  三是预售商品房规划条件变更规则。开发企业在商品房预售开始后,由于变更规划引发的纠纷比较多。过去对这类矛盾的处理,强调了规划变更是规划行政主管部门的职权,而忽视了购房人的利益。在与规划、房地部门研讨时,大家一致认为,规划一经合法批准即具有确定力和公信力,开发企业不得变更是原则;开发企业确需变更规划的,无论是直接改变房屋户型或者面积,还是对商品楼房外部环境的调整,都会不同程度地影响购房人的利益或者潜在利益,因此规定:

  预售合同签订后,开发企业变更规划条件,必须征得购房人的同意,并经规划行政主管部门批准后,方可变更。《办法》吸收了这个意见。

  由于《办法》主要从交易规则方面做出了规定,违反规则的主要承担民事责任,因此在行政法律责任方面只对未经许可预售商品房和伪造、涂改、租借、转让、冒用预售许可证的行为规定了相应的行政处罚。

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