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《<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》政策解读

来源:发布时间:2010-09-09 10:12

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  (一)《通知》明确了前期物业管理的期限。

  长期以来,前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的重要因素。为解决这一问题,《通知》将《北京市物业管理办法》中关于前期物业管理制度的创新进行了细化,进一步明确了建设单位的前期物业责任,把与全体业主完成物业共用部分交接作为前期开发与后期管理的分界点。《通知》规定了前期物业管理期限为首户业主入住至业主与建设单位完成物业共用部分交接。这一规定有利于厘清前期开发与后期管理的责任,更好的保护相关各方的合法权益,将前期开发遗留问题解决在全体业主承接共用部分之前。 

  (二)《通知》规定了前期物业管理阶段建设单位应当履行的义务

  《通知》规定,《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,建设单位在销售房屋前应当履行以下义务:1、在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准;2、委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算3、将测算结果在销售场所进行公示;4、将测算出的服务费用标准和服务标准写入房屋买卖合同和前期物业服务合同;5、按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务;6、在交付房屋前,向业主发放该套房屋的“业主一卡通”;7、向业主收费前应当履行必要的通知义务,并将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

  以上规定,体现了前期物业管理阶段,建设单位承担物业管理责任的具体要求。建设单位为全体业主提供的物业服务事项、标准应当公开透明,物业服务价格的确定过程应当客观公正。这一规定有利于明确建设单位的责任和义务,进一步明晰了前期物业管理阶段的法律关系。

  (三)《通知》规定了前期物业管理阶段业主的权利和义务 

  《物权法》规定,“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这说明,业主是物业管理区域内共有部分的权利主体,而全体业主基于建筑物区分所有权,围绕共有部分行使共同管理权利的组织,是业主大会。因此,业主入住以后,在符合法定条件时,应当积极组织成立业主大会,并从建设单位手中接管物业共用部分,行使共同事项的决定权。

  为了推动业主积极成立业主大会,及时对物业行使共同决定权,《通知》规定在前期物业管理阶段,业主应当积极成立业主大会。并规定了筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的,业主应当按照前期物业服务合同的约定向建设单位缴纳物业服务费。以此推动业主积极成立业主大会。

  (四)《通知》明确了前期物业管理期间是否收取物业服务费  

  为了明确前期物业管理期间建设单位责任,同时兼顾建设单位和业主双方权益,《通知》按照权责一致的法制原则明确规定前期物业管理期间建设单位不得向业主收取物业服务费,但同时为了防止业主怠于行使权利,在符合相应条件的前提下,以不召开业主大会、故意不确定物业管理方式、拒绝配合建设单位查验交接共用部位等方式,逃避物业管理里责任和义务,《通知》规定了业主应当缴纳物业服务费的四种情形:1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的;2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的;3、首次业主大会会议结束后,建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的;4、物业共用部分经查验符合相关标准,建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

  这一规定体现了建设单位和业主作为民事法律关系平等主体之间基于诚实信用原则形成的权利义务双向制约机制,符合《北京市物业管理办法》的立法本意。

  (五)《通知》确定了房屋管理“业主一卡通”制度

  本市将实行房屋管理“业主一卡通”制度。每套房屋对应一张“业主一卡通”,“业主一卡通”同时具备银行端的金融功能和在北京市业主决定共同事项公共决策平台的使用功能。

  业主在入住前,应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议,向“业主一卡通”中预存不超过12个月的物业服务费,发生业主应当缴纳物业服务费情形是,按照约定由建设单位划转前期物业服务费。

  目前,北京市业主决定共同事项公共决策平台已开发完毕,并将于10月1日与《北京市物业管理办法》施行同步上线。届时,业主即可使用“业主一卡通”实现公共事项决策。

  (六)《通知》规定了建设单位提供前期物业服务的方式

  《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目,建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务,也可以将全部专项服务委托给物业服务企业,或者将专项服务委托给专业性服务企业,受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

  (七)《通知》规定了分期开发建设的小区如何缴纳前期物业服务费

  为解决实践中常见的同一物业管理区域内分期开发的住宅项目横跨《北京市物业管理办法》实施前后,如何适用《北京市物业管理办法》的问题,《通知》明确了《北京市物业管理办法》实施前,分期开发建设的住宅物业项目属于同一物业管理区域的,已有前期物业服务合同或者物业服务合同的,按照原合同约定执行。这一规定避免了同一物业管理区域内因为分期开发的原因而导致物业服务事项、服务标准、收费标准不一致的情形,以及因为分期开发导致的物业服务收费混乱的情况。

  (八)《通知》规定了物业管理用房的配建核查

  《北京市物业管理办法》规定了新建住宅物业,建设单位应当按照标准配建物业服务用房,为了推动建设单位履行配建义务,《通知》明确要求测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。同时,房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时,应当核查测绘成果是否符合规划许可及《北京市物业管理办法》规定的标准。

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